最高人民法院指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华
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最高人民法院指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华
最高人民法院
最高人民法院指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华
法〔2011〕354号
居间合同纠纷案
（最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年12月20日发布）
关键词 民事 居间合同 二手房买卖 违约
裁判要点
房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条
基本案情
原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。
裁判结果
上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
裁判理由
法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
最高人民法院研究室关于重婚案件中受骗的一方当事人能否作为被害人向法院提起诉讼问题的电话答复
最高人民法院研究室
最高人民法院研究室关于重婚案件中受骗的一方当事人能否作为被害人向法院提起诉讼问题的电话答复
1992年11月7日，最高法院研究室
广东省高级人民法院：
你院《关于重婚案件中受骗的一方当事人能否作为被害人向法院提起诉讼问题的请示》收阅。经研究，答复如下：
基本同意你院的第二种意见，即：重婚案件中的被害人，既包括重婚者在原合法婚姻关系中的配偶，也包括后来受欺骗而与重婚者结婚的人。鉴于受骗一方当事人在主观上不具有重婚的故意，因此，根据你院《请示》中介绍的案情，陈若容可以作为本案的被害人。根据最高人民法院、最高人民检察院1983年7月26日《关于重婚案件管辖问题的通知》中关于“由被害人提出控告的重婚案件……由人民法院直接受理”的规定，陈若容可以作为自诉人，直接向人民法院提起诉讼。
附：广东省高级人民法院关于重婚案件中受骗的一方当事人能否作为被害人向法院提起诉讼问题的请示 粤高法明传（1992）145号
最高人民法院：
我院受理广州市中级人民法院请示的何冠林重婚一案中，遇到以下问题：何冠林（男，34岁，工人）于1982年9月与陈丽琦登记结婚，已生育一子。1989年3月何冠林认识女青年陈若容（女，37岁，工人）后，便隐瞒自己已结婚的事实，与陈若容恋爱。何冠林为达到与陈结婚的目的，使用涂改户口本及伪造证明等手段，于1991年9月3日骗得陈若容与其到街道办事处登记结婚。同年10月10日，陈若容到何冠林住处找何，何不在，其妻陈丽琦出来招呼陈，陈若容才知何冠林是有妇之夫。为此，陈若容向广州市白云区法院提起诉讼，诉何冠林犯重婚罪。
对陈若容被骗与何冠林结婚，陈若容是否属于重婚案件的被害人，可否作为自诉人向法院提起诉讼，因法律无明文规定，我院有两种意见：
一种意见认为：何冠林欺骗陈若容与其重婚，作为重婚这一行为，是何与陈构成的，只不过何是故意隐瞒真实情况和欺骗陈，而陈虽不知道，但确实在客观上构成了重婚主体之一。所以陈若容不是起诉重婚的主体，只能是被起诉的主体。起诉主体应是陈丽琦（即何冠林的配偶）。由于陈若容重婚不是“明知”，依法可不追究其刑事责任。本案应由检察院起诉。
另一种意见认为：何冠林已有配偶，又以欺骗手段，骗取陈若容与其结婚，其行为已构成重婚罪，依法应追究其刑事责任。陈若容是在受骗的情况下与何冠林结婚的，应属被害人。因为从审判实践看，刑事诉讼中的被害人，是指正当权利或合法权益遭受犯罪或其他不法行为侵犯的人。
从刑事诉讼的立法精神来看，重婚案件中的被害人，既指重婚者的配偶，也包括后来受欺骗、胁迫而与重婚者结婚的人。何冠林的行为侵犯了陈若容的合法权益，所以，陈应是本案的被害人。根据最高人民法院、最高人民检察院1983年7月26日《关于重婚案件管辖问题的通知》规定，“由被害人提出控告的重婚案件……由人民法院直接受理。”陈若容是本案的被害人，可作为自诉人直接向法院提起诉讼。
我们倾向第一种意见，当否，请复示。
1992年7月28日
关于印发《各省、直辖市、自治区建设主管部门安全事故与自然灾害职责分工》的通知
建设部安全生产管理委员会办公室
关于印发《各省、直辖市、自治区建设主管部门安全事故与自然灾害职责分工》的通知
建安办函[2005]10号
各省、自治区建设厅，直辖市建委、市政管委、交通委及有关部门，新疆生产建设兵团建设局：
自3月份建设部办公厅发出《关于健全建设系统安全生产综合管理联系协调制度的通知》建办质[2005]23号文以来，各地积极建立健全建设系统安全生产责任体系，进一步明确安全生产职责分工，理顺安全生产工作机制。现将汇总的《各省、直辖市、自治区建设主管部门安全事故与自然灾害职责分工》印发你们，望各地要切实加强领导，务求安全生产和城乡防灾实效。
此外，尚有少数地区至今仍未明确建设领域个别环节的安全管理责任，望此部份地区建设主管部门高度重视建设领域安全生产和城乡建设防灾工作，尽快明确责任分工，切实保障广大人民群众的生命财产安全。
建设部安全生产管理委员会办公室
二〇〇五年九月十六日
各省、直辖市、自治区建设主管部门安全事故与自然灾害职责分工
省直辖市自治区 工程施工安全 工程质量安全 市 政 公 用 运 营 安 全 自 然 灾 害
房屋建筑与市政基础设施工程施工安全 房屋建筑与市政基础设施工程质量安全 房屋建筑使用安全 城市桥梁隧道安全 城市轨道交通运营安全 燃气运营使用安全 公共客运安全 风景名胜区、公园安全 城市供排水安全 城市垃圾安全 地震灾害 台风、暴雨灾害等 各类防灾规划
北京 建委施工安全管理处 建委质量处 建委房屋安全和设备管理处 市路政局科安处 市运输局科安处、公交处 市政管委燃气管理办公室 市运输局科安处、公交处 园林局保卫处 水务局供水处、排水处 市政管委市容环境管理处 建委市抗震办 建委房屋安全和设备管理处 未明确
天津 建委质安处 建委质安处 市房管局 建委城建处 建委城建处 建委公用办 建委公用办 建委城建处 建委公用办、城建处 市容委环卫处 建委设计处 建委城建处 建委设计处
上海 建设和交通委建管处 建设和交通委建管处 建设和交通委城管处 建设和交通委城管处 建设和交通委交通战备处 建设和交通委城管处 建设和交通委交通战备处 建设和交通委城管处 建设和交通委城管处 建设和交通委城管处 建设和交通委规划科教处 建设和交通委城管处 建设和交通委规划科教处
重庆 建委建管处、小城镇建设处市政管委道桥处 建委建管处、小城镇建设处市政管委道桥处 国土房管局科技处 市政管委道桥处 建委市轨道办 市经委 交委 园林局风景区管理处、公园处 市政管委水务处 市政管委市容处 建委设计处 未明确 各主管部门
河北 质安处 质安处 住宅与房地产处 城建处 城建处 燃气安全管理中心 城建处 城建处 城建处 城建处 质安处 质安处 各相关业务主管处室
山西 安全站 质量站 质量站 安全站 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 安全站 安全站 安全站
内蒙古 建筑业处 工程处 工程处 工程处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 勘察设计处 城建处 规划处
黑龙江 安全站 质量站 房产处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处、设计处 城建处、设计处 规划处
吉林 安全处 质监站 房地产处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 抗震办 抗震办 抗震办
辽宁 质安处 质安处 质安处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 质安处 质安处 质安处
山东 工程处、设计处、村镇处、建管局质安处、安监站 工程处、设计处、村镇处、建管局质安处、质监总站 工程处、设计处、房产处、建管局装修处 城建处 城建处 燃气热力管理办公室 城建处 城建处 城建处 城建处 勘察设计处 城建处 城建处
江苏 建管局质安处、城建处、村镇办 工程处、建管局质安处、质监总站 房产处 城建处 城建处 城建处 城建处 园林处 城建处 城建处 抗震办 城建处 规划处
安徽 建管处（建筑安全办） 建管处（建筑安全办） 房地产处 城建处 \ 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 勘察设计处 未明确 未明确
浙江 建管局 建管局 房地产处 城建处 城建处 城建处 城建处 城乡规划处 城建处 城建处 科技与勘察设计处 城建处 城乡规划处
福建 工程处 工程处 工程处、房地产管理处 城建处 城建处 城建处 城建处 风景园林办 城建处 城建处 勘察设计处 城建处 城市规划处
江西 建管处、质安站 勘察设计处、建管处、质安站 住宅与房地产业处 城建处 城建处 城建处 城建处 城市规划处 城建处 城建处 省抗震防灾办 省抗震防灾办 省抗震防灾办
河南 建管处 勘察设计与标准定额处、建管处、城建处 房产处 城建处 城建处 城建处 城建处 城市规划与风景园林处 城建处 城建处 勘察设计与标准定额处 办公室 建管处
湖北 建管处（村镇处） 建管处（村镇处） 房产处（村镇处） 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 勘察设计处 未明确 规划处
湖南 建管处、城建处、科技处、质安站 建管处、城建处、勘察设计处、重点办、科技处、质安站 建管处、科技处、质安站 建管处、城建处、重点办、设计处、科技处、质安站 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 勘察设计处 建管处、城建处 规划处
广东 建管处 建管处 住宅与房地产处 城乡建设处 城乡建设处 城乡建设处 城乡建设处 城乡建设处 城乡建设处 城乡建设处 勘察设计处 未明确 城乡规划处
广西 质安总站 质安总站 质安监总站、房产处 城建处 \ 城建处 城建处 城市规划园林管理处 城建处 城建处 勘察设计处 勘察设计处 城市规划园林管理处
海南 建设监理处 建设监理处 建设监理处 城建处 \ 城建处 交通厅 城建处 水务局 城建处 勘察设计科技处 水务局 未明确
云南 建管处、城建处、定额处、村镇处、招标办、安监站 建管处、城建处、定额处、村镇处、设计处、规划处、质监站 房产处 城建处 \ 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 抗震处 城建处 抗震处
贵州 施工管理处 施工管理处 房产处 城建处 \ 城建处 省客运管理局 风景处 城建处 城建处 设计处 设计处 规划处
四川 质安总站 质安总站 房管处 城建处 城建处 城建处 城建处 风景园林处 城建处 城建处 勘察设计处 勘察设计处 规划处
陕西 建管处 建管处 住宅与房地产处 城建处 \ 城建处 交通厅 城建处 城建处 城建处 抗震办 未明确 未明确
甘肃 工程处 工程处 工程处 城建处 城建处 城建处 城建处 规划处 城建处 城建处 抗震办 城建处 办公室
宁夏 建管处、安监总站 质监总站 质监总站 质监总站 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 抗震办 科技处 规划处
青海 建管处 建管处勘察设计处 住宅与房地产处、勘察设计处、建管处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 省抗震办 城建处、城乡规划处、建管处 城乡规划处、勘察设计处、建管处、省抗震办
新疆 安监总站 质监总站 质监总站 质监总站 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 城建处 抗震办 抗震办 城市规划处
新疆建设兵团 建设局建设行业发展处、安监总站 建设局质监总站 建设局住房公积金监管处 兵团交通局 建设局城镇规划建设处 建设局城镇规划建设处 建设局城镇规划建设处 建设局城镇规划建设处 建设局城镇规划建设处 建设局城镇规划建设处 建设局地震办 \ 建设局城镇规划建设处
注：1、未注明厅局级单位的均为建设厅
2、斜体字为其他系统的单位
