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《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读/马宁

作者:法律资料网 时间:2024-06-24 21:34:57  浏览:9520   来源:法律资料网
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《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读
马宁 上海锦天城律师事务所
2006年7月24日,建设部、商务部、国家和发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局(以下简称“六部委”)联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称“《意见》”)。该《意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营,以及境外机构和个人购买房产等3大领域,进行了明确规范。《意见》发布后,立刻在业内掀起阵阵波澜。本文将简要介绍《意见》的主要内容及其可能存在的问题,希望能对从事有关行业的企业和人士提供一定的指导作用。
一、 严格境外机构和个人购房管理
(一) 《意见》规定
《意见》规定,除经批准从事经营房地产的企业外,符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,具体包含两种情况:一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构,二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。在境内工作学习不足一年时间的,其住房需求可通过租赁方式加以解决。考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切,其中很多人虽然没有在内地学习、工作,但在内地长期生活,允许其在境内购买自住的商品房是有必要的,因此《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。
“自用、自住原则按以下政策把握:凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房,符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。”(见《六部门有关负责人就规范房地产市场外资准入答记者问》,以下简称“答记者问”)
《意见》还规定,境外机构和个人购买房产必须实行实名制。
(二)潜在问题
1、港澳台居民和华侨的购房面积如何把握?
《意见》规定港澳台居民和华侨可在境内限购一定面积的自住商品房,那么,一定面积究竟是多大?是否同境外个人一样,只能购买一套住房?《意见》对此没有明确规定。
但北京市建委房屋市场交易管理处在2006年7月20日率先发文(《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》,自7月21日起执行),明确称港澳台居民和华侨只能在北京购买一套自住房。紧急通知中还说,从2006年7月21日起,凡是不符合规定的机构和个人,开发企业不得与其进行网上签约,未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任,违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续。
考虑到《意见》的落实还取决于地方出台相关细则,不同地区对“一定面积”可能会做出不同的规定。但根据《意见》的精神,从套数上而非单纯的面积上进行设限是比较科学也比较务实的做法。
2、实名制能否有效落实?
《意见》采用购房实名制的初衷是为了更准确地掌握房地产信息,防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产,但此项规定在具体操作中有难度。如一个人用朋友或亲戚的名字购买看中的一处物业,对是否实名有鉴别困难。对于港澳台居民夫妻可否分别用实名制购房?如果不可以,如何控制?实名制的有效落实需要全国信用及购房信息联网才可以实现,非一地可以控制。
二、 外商投资房地产4道关
1、注册资本限制:外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的,注册资本金仍按现行规定执行。
2、并购企业限制:境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。  3、贷款限制:外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
点评:《意见》制定者希望通过大幅提高外资进入中国楼市的门槛,将部分中小游资挡在门外。
4、合同限制:外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
点评:该规定旨在抑制变相贷款融资,防止境内外联手的短线炒作行为的发生,避免外资的短期投机获利行为对我国楼市造成扰乱后果。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业,但在签定合同时约定一个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。
三、 结汇管理暗中较劲
虽然《意见》仅称,外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇,并采取先税后汇的做法。但由于以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一,对外资来说,最主要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长,因而实践操作中结汇方面的阻碍和拖延值得外资注意。
《答记者问》对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序做了说明,即“境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的,应当经外汇指定银行审核确认相关材料后,将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户,不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。境外机构和个人因故不能完成商品房交易,需将人民币购房款购汇汇出的,经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后,可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。境外机构和个人转让所购境内商品房取得的人民币资金,须依法办理纳税等手续并经商品房所在外汇管理部门审核确认后,可购汇汇出。”从程序上也可看出结汇管理的严格性。
《意见》的实际效果目前还不明朗,其落实尚待地方细则的出台,但确实已对行业产生了一定的“威慑”作用,市场观望情绪浓厚。我们将继续关注《意见》及相关规定的动态。
(版权所有)
联系方式:patrick_maning@yahoo.com.cn
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国家发展改革委员关于重组人凝血因子Ⅷ临时最高零售价格的通知

国家发展和改革委员会


国家发展改革委员关于重组人凝血因子Ⅷ临时最高零售价格的通知

发改价格[2008]307号


各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市发展改革委、物价局:

为保证人凝血因子Ⅷ(又称“抗血友病球蛋白”)临床需要,鼓励企业进口,核定拜耳公司进口的重组人凝血因子Ⅷ(商品名:拜科奇)每瓶250IU的临时最高零售价格1320元,其他规格按药品差比价规则核定。非营利性医疗机构销售该药品的最高加价不得超过每瓶75元。
临时价格自2008年2月3日起执行。





中华人民共和国国家发展和改革委员会
二○○八年一月二十九日

本溪市公共资源交易监督管理办法

辽宁省本溪市人民政府


  本溪市人民政府令

  第167号



  《本溪市公共资源交易监督管理办法》业经2013年2月26日本溪市第十五届人民政府第3次常务会议审议通过,现予公布,自2013年4月20日起施行。

 



 
市 长 高宏彬

   2013年3月18日

 





 本溪市公共资源交易监督管理办法



  第一条 为加强对我市公共资源交易活动监督管理,规范交易行为,依法维护国家利益、社会公共利益和当事人合法权益,预防腐败,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政监察法》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内各类公共资源交易活动及其监督管理适用本办法。

  第三条 本办法所称公共资源交易是指工程建设项目招投标、政府采购、国有土地使用权和矿业权出让、国有(集体)产权交易、特许经营权转让、涉讼资产和罚没物品处理等及其相关的中介服务招投标。

  第四条 公共资源交易活动应当遵循政府主导、管办分离、行业监督、行政监察的原则,实行统一进场交易、统一信息发布、统一交易规则,统一规范运作,统一收费管理,统一监督检查,保证公开、公平、公正、诚信交易。

  第五条 市、县(区)设立公共资源交易管理委员会(以下简称公管委),负责公共资源交易政策指导和组织领导以及公共资源交易事项决策、协调和考核工作。

  第六条 市、县(区)公管委下设办公室(以下简称公管办),受公管委委托,统一监管公共资源交易及其服务活动。主要职责是:

  (一)负责公管委日常工作。

  (二)根据国家有关法律法规,制定各类公共资源交易管理政策、规则、制度,负责公共资源交易市场建设和服务标准的制定。

  (三)统筹管理公共资源交易、指导协调各类公共资源交易管理工作。

  (四)负责公共资源交易监管信息平台的建设和管理。

  (五)受政府委托对公共资源交易实施综合监督、协调,对行业公共资源交易监管进行指导,对公共资源交易规则、制度执行情况进行监督检查。

  (六)负责公共资源交易活动的现场监督。

  (七)综合受理公共资源交易中的各种交易投诉,协调处理公共资源交易活动产生的争议和纠纷。

  (八)指导和协调公共资源交易管理工作,开展调查研究,提出加强和规范公共资源交易市场管理的意见建议。

  (九)市公管办负责指导、协调、监督、考评县(区)公共资源交易工作。

  第七条 各相关行政主管部门依照相关法律法规及交易规则,按照各自职责对公共资源交易活动实行监督。

  第八条 行政监察机关依法对公共资源交易活动有关主体的行为进行监督。

  审计部门依法对公共资源交易活动实施审计监督。

  第九条 公共资源交易活动应当在市、县政府设立的公共资源交易中心(以下简称交易中心)进行。交易中心负责以下工作:

  (一)为各类公共资源交易活动提供设施完备、服务规范的场所。

  (二)建立公共资源交易信息平台,收集、存储和发布各类公共资源交易信息,为公共资源交易活动提供政策、法规和技术咨询等相关服务。

  (三)协助相关职能部门依法对交易各方、中介机构的进场交易进行资格核验。

  (四)为相关行政主管部门提供监管条件,见证公共资源交易活动,协助有关部门处理交易活动中产生的争议和纠纷。

  第十条 下列公共资源应当进入交易中心交易:

  (一)国有投资并必须招标的工程建设项目,包括必须招标的交通、水务、房屋和市政工程等建设项目的勘察、设计、招标代理、施工、监理以及与工程建设有关设备、材料的采购,各级政府自筹资金的交通、水利建设项目,采用BT、BOT等融资方式选定的工程建设项目。

  (二)国家机关、事业单位和团体组织使用财政资金和与之相配套的单位自筹资金,采购本级政府公布的集中采购目录以内或采购限额标准以上的货物、工程和服务。

  (三)国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让,包括司法裁定用于债务清偿等需要以拍卖或挂牌方式处置的土地使用权。

  (四)探矿权、采矿权招标、拍卖、挂牌出让。

  (五)国有及国有控股、参股、集体产权交易。

  (六)行政事业单位国有资产和行政、司法罚没资产及涉讼资产的交易。

  (七)全部使用国有资金或以国有资金为主的项目规划编制、工程咨询、评估、招标代理等中介服务机构的选定。

  (八)市政府确定的其他社会资源交易,包括文化、体育、教育、卫生、交通以及市政等公用事业项目的特许经营权、专营权以及衍生的开发权、经营权、使用权、冠名权及其他相关权利,依附于城市市政公用设施所从事的经营项目,国有房屋建筑物及附属设备、设施。

  (九)与公共资源交易有关的中介服务项目。

  (十)法律法规规定其他公共资源的开发权、经营权、使用权及其他相关权利。

  第十一条 依照本办法规定,应当进入交易中心交易的公共资源,由公管办会同相关行政主管部门根据实际依法编制项目交易目录,报同级政府批准后公布执行。

  第十二条 因国家安全、保密及其他特殊原因不能按规定程序进行交易的,应当报公管委批准。由于应急、抢险救灾不能进入交易中心进行交易的,经同级政府批准,可以在实施交易后报公管委备案。

  第十三条 纳入目录的项目应当由相关行政主管部门报公管委核准后,进入交易中心办理进场交易。

  第十四条 使用政府性资金的交易项目需要中介服务的,应由行政主管部门报公管委核准后抽取中介服务机构。抽取中介服务机构,公管委应当进行现场监督。

  第十五条 财政部门审核各类公共资源交易限价,依照相关程序审定后,予以发布。

  第十六条 交易中心应当按照公管委的决定为公共资源交易提供服务。

  第十七条 经核准的交易项目,招标人应按规定在指定的媒介发布交易信息。相关行政主管部门应当将交易信息报公管委备案。

  第十八条投标人应当按照招标文件要求参加开标会议。交易中心应为投标人提供报名、购买招标文件、提交投标文件等方面的服务。

  第十九条 公共资源交易项目投标人应当按照有关法律法规和招投标(交易)文件规定交纳交易保证金。

  保证金实行专户管理,存入市、县政府指定的银行账户,交易完成后依法返还。

  第二十条 公共资源交易项目抽取评标委员会的专家成员应在交易中心进行,抽取时应当由相关行政主管部门、公管办和监察部门进行现场监督。

  第二十一条 招标人或招标代理机构依照法律规定和招标文件要求,在交易中心组织开标会议。

  招标人或招标代理机构应当提前一个工作日通知相关监督部门到场监督。

  第二十二条 评标应当在交易中心设置的评标场所进行,评标期间评标现场除评标委员会成员外,其他任何人不得进入。

  相关监督部门应当通过电子监控等方式进行监督。

  第二十三条 评标委员会做出的评标结果,由招标人或招标代理机构在指定的媒介发布,相关行政主管部门应将评标结果报公管委备案。

  第二十四条 行政主管部门应当监督合同的签订和履行,并以书面形式向公管委报告监督情况。

  第二十五条 行政主管部门应当制定不良行为认定标准、信用信息管理办法和信用评价办法,及时向公共资源交易监管网发布和更新有关信息。

  信用信息运用单位应当依法综合运用信用信息结果,不得违法限制投标单位、中介机构等市场主体进入本地市场。

  第二十六条 公管办应当定期或不定期地对各类交易活动进行考核评议。

  第二十七条 公管办、有关行政主管部门及监察机关应当设立投诉窗口和公布投诉电话,依法受理投诉。

  在公共资源交易活动中,具有下列情形之一的,公管办应当通知相关行政主管部门予以制止和处理;相关行政主管部门应将处理结果向公管办反馈:

  (一)应进场交易而未进场交易或规避进场交易的;

  (二)依法必须进行公开招标而未进行公开招标的;

  (三)在招标投标过程中违反交易程序等有关规定的;

  (四)在交易过程中有串标、泄密等行为的;

  (五)未按规定发布交易信息、缴纳保证金的;

  (六)其他违反招标投标交易有关法律法规规定的。

  第二十八条 公管办、交易中心、行政主管部门工作人员不得参与评标等活动,不得推荐投标单位,不得以任何方式泄露内部信息。

  国家工作人员在公共资源交易活动中,违反有关法律法规,由所在单位、上级主管部门或监察部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十九条 本办法自2013年4月20日施行。

  












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