济南市人民政府侨务办公室主要职责、内设机构和人员编制暂行规定

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婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割
——山东日照中院判决王明坤诉庄佃芝离婚纠纷案[1]


内容提要: 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时双方协议不成的，人民法院应当判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。


案情
王明坤与庄佃芝于2006年12月份经人介绍相识，2007年7月登记结婚，婚后未生育子女，夫妻感情一般。2011年7月，王明坤以夫妻感情破裂为由起诉至法院，要求与女方离婚，并依法分割财产。经法院审理查明，王明坤在婚前购买了楼房一套，总房款24万余元，其中王明坤婚前支付首付款13万元，其余办理了按揭贷款，该房产在婚前办理了房产所有权证书，登记在王明坤名下。在诉讼过程中，两人一致认可，结婚时该房价值498492元，在共同生活期间共同还贷64386元，王明坤起诉时该房价值996984元。

裁判
山东省日照市东港区人民法院经审理认为，该楼房系王明坤婚前购买并交纳首付款，且办理了房产证，该楼房应为王明坤的婚前个人财产，同时王明坤应补偿庄佃芝婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值款。一审法院判决：王明坤补偿庄佃芝婚后共同还贷的一半32193元及其对应的房屋增值款64804元。
庄佃芝不服一审判决，向山东省日照市中级人民法院提起上诉，请求撤销原审该项判决，依法改判由王明坤向庄佃芝补偿共同还贷的一半32193元以及房屋增值款249246元。
日照市中级人民法院认为，一审判决符合《婚姻法司法解释三》第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，体现了照顾女方权益的原则，庄佃芝的上诉理由不能成立，法院不予支持。
2012年3月13日，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析
对于房屋的所有权问题，因我国法律规定，不动产的取得是以登记为标志的，因此判决房屋是否属于夫妻共同财产，关键应当看房屋产权证如何取得。但因房产证的取得的时间是不确定的，并受多种买受人以外因素的影响，如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。对于一方婚前首付按揭贷款所购买的房产，因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产相对比较公平。
对于如何分割夫妻共同财产共同还贷部分，应当从两个方面考虑：一是从还贷的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入；二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别约定，如果双方对于上述问题进行了特别约定，则分割房产时约定优先，不再适用本解释的规定。因还贷支付的款项属于夫妻共同财产，一般情况下，可以按照一人一半的原则分割，即离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半，补偿给对方。
对于房产的增值部分可获得多少补偿，可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下，房屋购置资金的来源有以下三个部分组成：（一）一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分；（二）双方当事人婚后共同还贷部分；（三）未偿还的贷款。
对于第（一）部分，因该部分系不动产的自然增值，并非投资收益，不应作为夫妻共同财产分割；对于第（三）部分，未归还的贷款既已视为是房屋所有权人的个人债务，其对应的房产增值亦应系房屋所有权人所有，对方无权要求分割其对应的增值部分。对于第（二）部分，由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产，而且夫妻在一起生活，使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房屋，同时，房价持续上涨，也加大了无房一方的机会成本，使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机，因此对于夫妻共同还贷部分，不应简单的视为夫妻共同债权，而由房屋所有权人简单地补偿对方一半，还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。对于如何计算共同还贷对应的房产增值，因《婚姻法司法解释三》并没有明确规定，各地法院计算方式不一致，大约有以下三种计算方式：1.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷总房款×（房产的现值-总房款）÷2；2.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷2×（房产的现值÷总房款）；3.应补偿的增值数额=（房产的现值-总房款）÷总房款）×共同还贷部分÷2。笔者认为，在分割夫妻共同还贷部分对应的增值部分时，要考虑《婚姻法司法解释三》第十条规定的主导原则，也就是，既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。所以，在计算时还应综合考虑：涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还贷累计的数额（含利息）及其占全部房款和利息的比例、尚未归还的贷款及利息的数额。当然，上述三种计算方法并不能涵盖实际案件中的所有情形，也并非绝对权威准确，法院在判决时综合考虑平衡男女双方的利益，保护妇女权益，公允判决，才能收到良好的法律效果和社会效果。
就本案而言，法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条的规定，结合房产购买时的价值、当事人登记结婚及离婚时的增值等情况，判决涉案房屋所有权归王明坤所有，并由王明坤补偿庄佃芝共同还贷的一半32193元和相对应的房产增值款64804元符合有关法律和司法解释的规定。




注释:
[1]本案案号：（2011）东民一初字第1814号；(2012)日民一终字第104号



张宝华，王林林 山东省日照市中级人民法院
辽宁省大连市人民政府


大连市工程建设场地地震安全性评价管理规定
大连市人民政府



第一条 为加强工程建设场地地震安全性评价工作的管理，防御和减轻地震对建筑设施的破坏，根据国家有关规定，制定本规定。
第二条 本规定适用于大连市辖区内国家、团体、个人投资的各类大、中型工程项目和技扩改项目、区域开发建设项目等场地的地震安全性评价工作。
第三条 本规定所称地震安全性评价工作是指：地震烈度复核、地震危险性分析、设计地震动参数（加速度、设计反应谱和地震动时程等）确定、地震小区划、场址及周围地震地质稳定性评价和场地震害预测等工作。
第四条 大连市人民政府地震办公室（以下简称市地震办）负责大连市城市规划区内及工程建设中地震安全评价工作的管理和监督，并负责审定工程建设场地地震安全性评价工作成果和抗震设防标准。
政府各有关部门应当按照职责分工，密切配合，共同做好工程建设场地地震安全性评价工作。
第五条 下列工程和地区必须进行专门的地震安全性评价工作：
㈠抗震设防要求高于《中国地震烈度区划图（1990）》设防标准的重大工程、特殊工程、可能产生严重次生灾害的工程。包括：
⒈投资额在5000万以上的大中型工业、民用建筑。
⒉公路与铁路干线的重要桥梁、隧道、车站及海运港建工程等。
⒊蓄水量1亿立方米以上的大、中型水库大坝。
⒋装机容量超过20万千瓦以上的火力热电厂；大于30万千瓦的枢纽变电站调度楼。
⒌大功率（≥200千瓦）广播电视发射台，遥控中心和邮电、通讯的枢纽工程。
⒍城市供热、供气、供水、供电的重要干线和设施。
⒎核电站、核反应堆、核供热装置、重要军事工程，以及易燃、易爆和剧毒物质等化工生产车间和仓库等工程。
⒏高度≥60米的高层建筑；容量3000人以上的新剧院、礼堂、室内体育场馆等。
㈡位于地震烈度分界线两侧各8公里区域内的新建工程。
㈢某些地震研究程度和资料详细程度较差的地区，如长海县诸岛。
㈣占地范围较大，跨着不同工程地质条件区域的大型厂矿企业，以及新建城镇、经济技术开发区。
第六条 除第五条规定以外的一般工业和民用新建或扩建工程的抗震设防标准，可直接使用《中国地震烈度区划图（1990）》所标示的烈度值，不需要进行专门的地震安全性评价工作。
第七条 需要做地震安全性评价的工程建设项目，其地震安全性评价结论，应按下列规定权限审批：
㈠重要城镇、经济技术开发区以及重大工程、特殊工程，或可能产生严重次生灾害工程建设场地的地震安全性评价工作结果，报国家或省地震烈度评定委员会评审，评审通过后，由国家或省地震行政主管部门审批，送市地震办备案；
㈡市属大、中型工程建设项目场地的地震安全性评价工作由市地震安全性评定委员会评审，评审通过后报市地震办审批，送省地震局备案。
第八条 市地震安全性评定委员会由市地震办、政府有关部门及有关院校、单位的技术或管理专家、教授组成。办事机构设在市地震办。
第九条 工程建设项目设计的抗震设防标准，以国家、省、市地震行政主管部门组织评审的地震安全性评价报告为依据，未经评审通过的报告，设计部门不得使用。
第十条 按本规定需要做地震安全性评价的工程建设项目及地区，必须在可行性研究阶段进行，对因特殊原因而未开展地震安全性评价的工程项目，应在设计前补做。
第十一条 计委、建委、规划土地等部门及工程建设单位，在工程建设项目可研扩初阶段，必须把地震安全性评价报告、抗震设防依据有关文件作为审查的必要内容，并纳入审批程序；在建设项目工程地质报告中，必须附有地震地质报告。对应有抗震设防标准而未经地震行政主管部门
审核批准的，有关部门不得为其办理立项、拨款等有关手续。
第十二条 凡在大连市辖区内承担工程建设场地地震安全性评价工作的单位，必须持有国家或省级地震行政主管部门颁发的《工程建设场地地震安全性评价许可证书》，经市地震办验证后，方可按证书级别及规定的评价范围从事地震安全性评价工作。
第十三条 承担工程建设场地地震安全性评价工作任务的单位，应严格执行国家地震局颁布的《工程场地地震安全性评价工作规范》。
第十四条 工程建设单位未按本规定进行地震安全性评价工作的，由市地震办责令其采取补救措施，处以工程总造价1％的罚款，并可建议审计和监察部门追究工程建设单位主要领导人和直接责任者的行政责任。
第十五条 设计单位未按国家、省、市地震行政主管部门提供的抗震设防 标准设计的，由市地震办责令其纠正，情节严重的，可处以相当于地震安全性评价费用两倍的罚款。
第十六条 承担工程建设场地地震安全性评价工作的单位，未经市地震办验证或没有许可证、超越许可证权限从事地震安全性评价的，其评价结论无效，由市地震办处以1万元以上10万元以下的罚款，并建议上级主管部门吊销其许可证明。
第十七条 市地震办实施行政处罚，应下达处罚决定通知书，罚款应使用财政部门统一负责印制的罚款票据，罚款全部上交财政。
第十八条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。
第十九条 对违反本规定，造成重大经济损失、人员伤亡的有关负责人与直接责任者，有关主管部门应给予行政处分；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第二十条 市地震办工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门或审计、监察机关给予行政处分；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第二十一条 本规定由大连市人民政府地震办公室负责解释。
第二十二条 本规定自发布之日起施行。





1996年1月13日